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空き家対策

空き家の現状

誰も住まなくなった空き家が増加しています。空き家を相続したけど、どうしたらよいか困っている方もいるでしょう。
総務省統計局の2013年のデータによると、全国の空き家は820万戸、総住宅に占める割合は13.5%という結果になっています。また、野村総合研究所によると、総住宅に占める空き家の割合は30.2%になると予想されており、約3件に1件は空き家という可能性があります。
空き家を放置しておくと様々なリスクを抱えることになります

空き家の3大リスク

(1)税金のリスク

空き家は誰も住んでいなくても所有しているだけで、毎年固定資産税がかかります。また、空き家のまま相続が発生したときは、相続税の課税対象になります。
また、2015年に施行された空き家対策特別措置法により、倒壊の恐れあり、衛生上有害、管理不行き届きにより著しく景観を損ねる等で「特別空き家」に認定されて勧告を受けると、固定資産税・都市計画税の住宅用地の特例から外され、固定資産税が最大5倍近くまで増額してしまうこともあります。

(2)管理のリスク

よく、「人が住まなくなった家はすぐに劣化する」ということを耳にされると思いますが、これは本当です。
換気が行われないために、空気がこもり湿気がこもります。カビなどが発生し、それを餌に白アリや蜘蛛などが発生します。また、新潟の冬は寒いため、建材が収縮を繰り返し、歪みが生じることもあります。
老朽化したタイルや屋根瓦が剥がれ落ちて、万が一通行人や近所の方にケガをさせたら、所有者はその方に対して損害賠償をする必要があります。

(3)行政代執行のリスク

2015年施行の空き家対策特別措置法により、行政による命令に基づく強制的な解体が増えています。

行政代執行が行われると、解体業者は行政が指定した業者になり、費用が割高になります。またその費用は空き地の所有者に請求され、費用の支払いがないと、ご自分のご自宅や車、給与等も差し押さえになるリスクがあります。

対策

上記のようにならないように、空き家になりそうな家、空き家になった家の対策が必要です。空き家対策として代表的な売却についてお伝えいたします。

売却

空き家をどうしようか迷った際は、早く売ってしまうことがおすすめです。築年数が短く良い状態を維持しているほど、資産価値が高く、高い価格で売れるためです。
また今後空き家が増加し、住宅の数が増えることにより、住宅の価値が下がる可能性もあります。

 売却のタイミングによるメリット・デメリット

生前

生前に空き家を売却しておくことで、不動産は現金化し、相続発生時に遺されたご家族の遺産分割がスムーズになります。また、売却資金を使って介護施設や老人ホームなどの入居費にあてるのも良いと思います。
不動産を取得したときより、売却したときの金額の方が高い場合や、不動産取得価額が分からない場合には、不動産譲渡所得税がかかりますので、注意が必要です。
自宅を出て老人ホームに入る等、その家に住まなくなってから3年以内に居住用不動産を売却した場合は、居住用不動産を譲渡した場合の3000万円の取得費控除の特例が使えることがあります。

相続発生後

<被相続人の居住用不動産を売却した場合の不動産譲渡所得の3,000万円特別控除>
相続発生後、亡くなった方の居住用不動産について、一定期間内に売却し、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3000万円まで控除することができる特例があります。
家屋について築年数制限や耐震基準を満たしていない場合には、取り壊して売却する必要があります。取り壊し費用は木造の場合約100万~200万、RC造の場合は約200万~300万かかりますので、特例を適用しない場合との税金の金額との兼ね合い等検討が必要なため、この特例の適用をすべきか否かは専門家への相談が必要です。

<相続税の取得費加算の特例>
相続税が発生するご家庭の場合は、相続開始の日の翌日から3年10カ月以内に売却した場合は、譲渡所得の計算において、相続税の一部を取得費として加算することができるため、譲渡所得税の節税をすることができます。

賃貸もしくは維持管理会社と契約

賃貸として活用し空き家の状態を解消したり、維持管理を契約し定期的にチェックしてもらう方法もあります。

まとめ

空き家は税金のリスク、管理のリスク、行政代執行のリスクがあります。また、空き家であるうちに放火やたまり場等犯罪の温床になったり、資産価値が低下していくリスクも隠れています。

空き家対策として、その不動産を売却することができます。条件を満たしていれば、税制面での特例もありますので、まずは専門家に相談することをおすすめします。